2022/03/01更新
皆さん、こんにちは。
足立区千住を拠点に都内２３区内を中心に戸建て、マンションのリノベーションを手がける株式会社SOZO FACTORYです。
中古マンションを買ってリノベーションしたいけど、物件が向いているか分からない、見定めが難しい…というお話をよく聞きます。
そこで今回は、リノベ観点で中古マンションを購入する時に注意しておきたいポイントをご紹介いたします。
■資産価値の安全性のバランスがよいのは、築２０年程度の物件
まず中古マンションを購入する際にポイントとなるのが、「築年数」です。
中古マンション市場において、お買い得といわれているのが築20年の物件。
これは資産価値と安全性という、二つの要素があるためです。
マンションは年が経つごとに資産価値が下がっていきますが、築20年を過ぎると下がり方のペースが落ち、資産価値が大きく変動することが少ないと言われています。
そして安全性の面から見ても、築20年というのは一つのターニング・ポイントとなります。
今から20年前というと、建設されたのは2000年前後。したがって、1981年の耐震に関する基準法改正は確実にクリアしています。
ちなみに断熱性能の向上に関しては、1999年の省エネ基準改正で指針が示されました。マンションの平均建設期間が８カ月であることを考えると、竣工年が2000年ですと微妙なラインですが、もし省エネ基準改正に間に合っていなくても、インナーサッシをつけるなど改善方法はいくらでもありますのでご心配なく。
また断熱性を高めると通気が気になるところですが、こちらもレンジフードを24時間換気のものに変えるなど、リノベーションで対応できます。
■やりたいリノベーションができるのか、構造・共用部分・管理規約を確認
中古マンションを購入する上では、思い通りのリノベーションが物理的に可能な物件であるかも大切なポイント。
マンションには、柱と梁で構造を担い、空間設計の自由度が比較的高い「ラーメン構造」と、壁で構造を担保するため大きな間取り変更が難しいケースも生じる「壁構造」の２パターンがあります。
そして必ずチェックしたいのが、マンションの管理規約。防音規定の関係から無垢のフローリング材が使えないケースもあるので、購入前に確かめておきましょう。すでに購入されている場合も、対策はいくつかありますので、マンションのリノベーションに特化した専門業者に相談してみてくださいね。
また長期修繕計画表や修繕積立金も確認しておくとベター。修繕積立金の設定があまりにも安いと、のちに修繕費の大幅な値上げがある可能性もあります。
そのほか、植栽やゴミ置場、エントランス、廊下、階段など共用部分がきちんと手入れされているかも見ておきたいですね。住民のモラルや管理会社の姿勢を垣間見ることが出来ます。
■リノベの進め方は二つ！選ぶならワンストップ型がオススメ
中古物件のリノベーションでクリアしなければならない山は、大きく分けて３つ。
それが「物件購入」「ローン契約」「リノベのデザイン」です。
リノベーションの進め方には、物件探しからサポートしてくれて、これら３つを統括して進められる「ワンストップ型」と、自分で物件探しをしてリノベのみ依頼するケースがありますが、断然ラクなのは前者の「ワンストップ型」。
とりわけ物件購入の申し込みから売買契約を行う時期は、物件購入とローンの事前審査、そのための見積もり作成の３つが同時進行します。
しかも猶予は、１〜２週間という短期間。このようなハードなステップにおいて一括でサポートを受けられるのが、「ワンストップ型」の頼もしいメリットです。
都内を中心に、デザイン性が高く上質な暮らしを叶えるリノベーションを数多く手がけており、創造性と遊び心のあるプランをご提案いたしますので、お気軽にご連絡ください。
