中古マンションのリノベーション、耐震性は大丈夫?

2021/07/26更新

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皆さんこんにちは。

千住を中心に、23区内周辺でマンションと戸建てのリノベーションを手がける株式会社SOZO FACTORYです。

東日本大震災から10年が経ち、今年の2月にも大きな地震がありました。この時の地震も、東日本大震災の余震だそうです。地震への備えは、万全にしておきたいものです。

ただ中古マンションを購入してリノベーションをしようと考えられていても、耐震性が心配で諦めてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

今回はそんな方に向けて、中古マンションと耐震性の関係をご紹介します。

■マンションは地震で倒壊しない可能性が高い

そもそもマンションは地震が起きても、倒壊するような致命的な被害を受けるケースはごく稀です。

建築の耐震基準には大きく分けて二つあり、1981(昭和56)年以降の建築確認申請において適用されている基準を「新耐震」、それ以前のものを「旧耐震」といいます。

 

■旧耐震・新耐震について

新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されているものですが、東日本大震災時のデータによると、旧耐震だから危ない、と決めつけられるわけではありません。逆に新耐震だから必ず安全とはいえないという指摘もできます。

マンションにおいて気にするべきは、新耐震・旧耐震よりも地盤の問題です。自治体のサイトにはハザードマップが掲載されていますので、液状化や揺れやすい傾向がないかどうか確認しておきましょう。

もう一つ、皆さんがよく気にされるのが中古マンションの耐用年数。一般的にマンションに使われる構造は鉄筋コンクリート造ですが、この耐用年数をインターネットで調べると、

47年という数字が出てきます。ただし、これはあくまで税法上の数字。建物の「物理的」な耐久年数とは異なります。

実際の鉄筋コンクリート造の物理的な耐久年数は100年以上と言われていますので、ご心配なく。また現在の技術をもって耐震補強を施せば、その耐久年数をさらにのばすことができます。

 

■しっかりと管理されているかが一番大事!

建物の寿命は人間の体と同じように、メンテナンスが大事。

たとえ新耐震で、最新式の制震・免震システムを取り入れたマンションでも、メンテナンスを怠っていれば、いざという時に機能しない可能性もあるのです。

例えばマンションの外壁にささいなヒビ割れが生じて放っておくと、そこから雨水が浸入してマンションを支える骨組にダメージをもたらしてしまうことも。

 

したがって築30年以上のマンションを購入される場合は、メンテナンス状況をチェックしておくと安心です。重要事項調査報告書を取り寄せて、長期修繕計画表を確認するのも手です。

1960年代に建てられたマンションですと築50年以上経っているわけですが、この時代のものはマンションが珍しかったため、かえってグレードが高く耐震構造もすぐれ、さらには資産価値に対する意識が高い居住者たちにより、耐震改修が行われているケースも。

このように中古マンションだから耐震性に欠ける、とは一概には言えません。

築年数で判断するよりも、地盤や管理状況など、建物ごとに耐震性を確認するほうが確実です。

 

 

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